鑫苑服务进入2024年才3天物业公司就出手讨债

用资产偿还债务是主流方式。

中国房地产报记者曾冬梅广州报道

进入2024年才三天，物业公司就已经采取了追债行动。

1月3日，鑫苑置业（以下简称“鑫苑服务”，01895.HK）透露，为了偿还仲裁费3048.49万元，鑫苑置业将把6个俱乐部的经营权转让给公司，期限为30年。 鑫苑服务相关人士告诉中国房地产报记者，连同此前转让的商业管理公司，鑫苑中国质押的公司4.02亿元定期存款已通过仲裁方式归还。

此前一天，金科服务还宣布与金科股份签订债务偿还框架协议。 后者拟通过现金或资产偿还约5.33亿元应付款项以抵偿债务。

“我们一直在沟通房企大股东的应收账款问题，目前还没有明确新年的回收方式，可能会考虑车位等资产来抵消债务。” 1月3日，一位上市地产公司内部人士表示。

鑫源服务要求返还3000万元

公告显示，1月3日与后者签署协议，将6家具乐部的经营权转让给后者，期限自2024年1月3日起至2054年1月2日到期。这6家具乐部均位于郑州市。总建筑面积10726.18平方米，经营权价值约4388万元。

根据香港国际仲裁中心2023年10月作出的仲裁裁决，鑫源中国有责任向鑫源服务支付其遭受的损失及产生的成本费用。 截至公告日，鑫苑中国应付欠款总额为3,048.49万元。 由于公司仍面临流动性问题，因此将用这六家具乐部的经营权进行补偿。

由于俱乐部经营权评估价值高于鑫源中国未付款项，鑫源服务最终需要支付现金1340万元。

此次交易的起源可以追溯到2022年11月。当时，鑫源服务在公告中披露，子公司存放在郑州银行、华夏银行的4.02亿元定期存款被质押，成为贷款融资的抵押品，且有相关贷款无法按期偿还的可能性较大。 为了拿回这笔押金，2023年4月，鑫源服务直接向香港国际仲裁中心提交了针对鑫源中国的仲裁申请。 2023年10月13日，香港国际仲裁中心作出裁决，鑫源中国有责任向鑫源服务支付包括存款本金、利息及其他费用在内的共计约4.3亿元人民币。 还款方式包括转让非现金资产、现金方式补足差额等。

根据该裁决，2023年10月31日，鑫源中国将商业管理公司北京鑫源宏盛的全部股权转让给鑫源服务，以解决部分仲裁裁决。 当时的公告并未披露股权转让的对价。 从目前来看，本次交易的赔偿金额约为4亿元。

定期存款问题已经解决，但鑫源服务仍有大量应收鑫源中国的款项需要处理。 截至2022年6月末，鑫源服务应收账款约为3.39亿元，其中来自关联方的应收账款约为1.86亿元。 对于应收账款，鑫源服务相关人员表示，如果账期内无法收回，存在坏账风险，将与关联方商讨解决方案。 “行业发生变化后，房地产企业不再有那么多业务留给物业管理公司，物业管理公司也会做好关联交易时的风险防范工作。”

金科服务追回5.33亿元

金科服务还制定了追债计划。 1月2日公告显示，公司因2021年营销服务框架协议应收金科股份款项合计5.33亿元。 金科股份拟通过协调项目公司提供现金支付或资产抵销的方式偿还还款。 若项目公司提供资产抵偿债务，金科股份将协调出一份可用于抵偿债务的车位使用权清单。 这些用于还债的车位主要分布在西南、华中、华北地区。

金科服务拟将这些车位的使用权转让给第三方供应商以偿还欠供应商的债务，或者将其出售或出租给第三方以换取现金。

公司解释称，采取该偿债计划有多重考虑，其中包括应收账款及应收票据减值准备由2021年12月末的7820万元增加至2022年12月末的10.46亿元。 2022年经营活动产生的现金流量净流入同比下降11.7%至3.93亿元。 车位使用权的变现可以改善现金流状况等。

这并不是金科服务第一次用资产抵债收回应收账款。 2023年8月，公司与金科股份达成物业转让协议，用36处物业冲减2020年、2022年物业管理服务应收账款，合计约2040万元。

融创服务也迈出了这一步。 2023年12月28日，该公司表示将以724.8万元的对价向其转让一处房产，以抵消未支付的等额应付款项。 该物业位于济南市周边的齐河县，总建筑面积约520.7平方米。 是融创服务管理的商业项目，毗邻万达广场。 此前，融创服务主要通过计提减值准备来处理应收账款，仅2022年年中就计提了约20.3亿元。

2024年，碧桂园服务也将面临应收账款回收困难。 2023年12月，公司公告对关联方贸易应收款计提减值准备18亿元至23亿元。 管理层表示，该等应收款项将依法依规处理，包括对关联方收款困难的项目进行全面排查，并根据具体情况审慎采取相应措施。 业内人士认为，效仿同行做法，碧桂园服务极有可能走上以资产还债的道路。

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